□　本报记者 武春荣 文/图

  小庙街商贸城于2002年破土动工建设，2003年一期工程竣工，今年又完成了二期工程的改造。作为我市首次启动的较大规模的旧城拆迁改造工程，也是老城区唯一一个改造得最彻底的城中村，其经验值得借鉴。

今非昔比小庙街

    提起小庙街，人们眼前会浮现出具有江南水乡风情的建筑群，青石板路连接着一幢幢古典楼房，一律青瓦白墙、红色雕花门窗相映。商贸城房屋布局颇具传统四合院的韵味，其间，坐落着建于清康熙年间的文庙、文星阁。和文庙相得益彰的建筑风格，使小庙街成为玉溪独一无二的商贸城，集商业、文化旅游、居住为一体。
    过去的小庙街不是这样特征鲜明。天桥下的小庙街，一面是千篇一律的楼房，一面是陈旧的木房。街边开着大大小小的商铺，背后隐藏着像老五街一样密集低矮的房屋，谜宫一样迂回曲折的巷道。
    小庙街的老住户壮士福说，过去，小庙街的房子以土木结构居多，居民的私有住房大多数是解放前修建的木板小青瓦房，少量是砖木混结构房，院落交错互生。天黑后，巷子里没有路灯，居住在深巷中的人如要外出，要跨6道门坎才走得到街上，所以小庙街的老人天黑后都不大外出，生活非常不方便。居民居住条件也差，有的一家人拥挤在五六十平方米的老房内居住。总体来说，这些民房结构老化，外表破旧，房屋空间密实狭小，建筑密度过大，抗震防火防洪功能不完善，安全隐患大。
    2002年，根据《玉溪市城市总体规划》和《玉溪市小庙街旧城改造详细规划》，以军分区搬迁为基础，玉溪着手改造小庙街，以此为旧城改造建设突破口。改造赋予了小庙街这个玉溪老商业区新的生命力，商业氛围明显比过去浓了。小庙街底层基本为商业铺面，商铺面积是过去拆迁前铺面面积的一倍以上，商铺比过去多出二三倍，共计307间。商铺出租率达80%以上，商铺一年一平方米的租金比过去翻了五六个倍。
    几年后的今天，当老五街居民还住在数十年甚至近百年都不曾改变的老房子里，小庙街人已经把灰暗陈旧的城中村历史远远地抛在了身后，居住环境焕然一新，小庙街也由缺乏特色、毫无性格的临街商铺发展成为中心城区独具特色的商贸城。

最吸引人的是可以回迁

    在玉溪的旧城改造史上，小庙街旧城改造进展之顺利是前所未有的。一期工程项目自2001年10月1日发布公告以来，历时一个月便完成了拆迁安置工作；自2002年正式施工建设，仅用了9个月便圆满完成全部工程的施工任务。
    小庙街的老住户大部分是赞成改造的。一位住在小庙街的老太太说，过去街上的房子，好些都是又古又破的，一遇到地震很是让人担心，如果再不改造，说不准会发生什么事。拆旧盖新后，大家住得又安全又漂亮，当然是件好事了。
    “但是小庙街改造最吸引人的是可以回迁。”一位老住户道出了其中奥秘。他说，“当时曾提出可以到开发区或别处划片地给我们建房，可是我们在小庙街住了这么多年，习惯了住在市中心的生活，要什么东西出门就能买到，非常方便，而且房子增值空间大，所以很多人都不愿意搬迁。”改造方案中提出老住户可以回迁，正是这一点打动了很多老住户的心。据玉兴路街道办事处棋阳居委会统计，原住小庙街的250多位住户中有203户选择了回迁，回迁率近80%。
    相配套的奖励办法又为拆迁工作推波助澜：先拆迁的，可以优先选择安置的地点、楼层、朝向；拆迁得快的人家，可以获得200元至5000元的奖励；拆迁人发给拆迁户每户200元的搬家费等等。

关于房价的争议

    一位姓陈的回迁户给记者算了笔账：2003年，他在小庙街有一个13多平方米的商铺，当时评估合5万多元，每平方米约为3000多元；回迁后，商铺面积增加了6.7平方米，按规定，超出面积在10平方米以内，享受每平方米6000元的优惠价，加上价值1万多元的电动卷帘门和玻璃门，他家回迁后的商铺，共支付了4万多元给开发商。他说，回迁的铺面面积若超过10平方米，好地段的市场价每平方米最高为1.5万元，这个价钱赶得上当时昆明市的商铺价钱了。
    有的回迁户也提出了相同的问题。另一位回迁户说，“我的老房子是砖混结构，面积有104平方米，评估下来每平方米约合1000多元。我购买的新房有132平方米，超出28平方米，超出部分按市场价计算支付给开发商，每平方米价钱为1600元，这个价钱在当时玉溪房市里算是较贵的。”
    也有人认为，小庙街地处繁华商业区，房屋升值潜力大，和一般的居住楼、商铺相比，房价自然要高得多。

优惠政策与手机市场活了小庙街

    改造后的小庙街，购物环境好了，商铺多了，房屋租金也比过去涨了好几个倍。过去商铺一年一平方米租金一二百元，现在普遍可租到六七百元左右，最高的达1000元。这样，一个商铺的租金从一年几千元涨到上万元，最高的租金一年上10万元。
    2003年商贸城竣工开业时，生意就是火不起来，很多铺面贴着招租广告。一位不愿意透露姓名的老板说：“小庙街市场刚开张，部分房租、转让费猛涨，合同期又短，这不利于长期经营。”
    2004年，红塔区政府为将商贸城办成对外展示“三乡”文化的精品工程，特制定了《关于小庙街商贸城招商启动工作实施方案》，对进入商贸城从事经营活动的商户，给予多方面的优惠和照顾。
    工商优惠政策。对进入商贸城从事经营活动的个体工商户，一年内免收个体工商管理费，两年内免收市场管理费；
    税务优惠政策。国税方面：对年度内月平均销售额达不到起征点的（销售货物月销售额5000元，销售应税劳务月销售额3000元），不征增值税；纳税人从事销售自产农产品的免征增值税。在行政辖区内新办的非公有制企业，同时具备云发（2003）5号文件规定的3个条件的企业，自生产经营之日起，免征企业所得税3年。对从事个体经营的下岗失业职工，免收税务登记证工本费。地税方面：对月营业额不足1200元的，免征营业税；
    凡进入小庙街商贸城从事经营活动的业主，公安部门免费办理暂住证、出租房许可证；从事特种行业经营活动的，免费办理《特种行业许可证》；
    城建部门免收广告牌、霓虹灯设施及经营占道费；
    凡进入商贸城从事娱乐和文化音像制品经营活动的，文化部门免收初次办理《文化经营许可证》、《音像制品经营许可证》、《出版物发行许可证》、《娱乐场所文化审核合格证》的费用和次年的年检换证费；
    对进入商贸城从事食品、公共场所相关行业的经营户，两年内免收《卫生许可证》办证费和监测费，卫生知识培训费优惠75％，健康体检费优惠50％；
    ……
    同时红塔区将手机市场引入小庙街。上百户通讯产品经营户进驻小庙街，逐渐形成了玉溪经营手机、配件、售后服务规模最大的通讯器材经营市场。
    2004年，出台优惠政策与引入手机市场双管齐下，把小庙街的商业氛围炒了起来。今年，小庙街80%以上的商铺都租出去了。

探索小庙街管理模式

    小庙街管委会有关负责人说，小庙街是玉溪市第一个商住一体商贸城。既然是商贸城，不可能像别的小区一样实行封闭式管理，这给小区安全管理带来难度。
    据棋阳路居委会调查，小庙街住户多为棋阳三组居民和部分老居民，大多没有稳定的工作和经济来源，大部分住户都是负债购房，还有一部分居民靠领取低保维持生活，因此，如果收取相关管理费用难度大；为放水养鱼，小庙街商贸城自2004年以来未向经营户收取任何管理费用。
    目前小庙街的管理费用主要来源有两部分，一是棋阳路停车场每年停车费、公厕租金、手机经营户悬挂宣传布标费和环卫处拨给的市政道路清洁费，共计4万余元；二是区政府、玉兴路办事处每年补贴的13万元。该负责人说，目前17万余元的管理费仅够维持现有工作人员的工资和一小部分公共设施的维护。补贴政策到今年底就结束了，以后的管理费用从何处来还不得而知。目前，棋阳社区居委会正申请区政府和上级领导给予相应的管理费用，以保证小庙街片区的管理工作能够规范、有序地进行。              （完）