□　本报记者 张家春 文/图

忠信房地产开发的小户型住房销势旺盛。

究竟有多少玉溪人住得起别墅？

核心提示：

  ■“国六条”明确指出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
  ■沿着这一政策的主观愿望出发，人们有理由期待小户型住房将成为未来玉溪房市的主流产品，但也有人对“国六条”能对玉溪住房供应结构调整起多大作用持审慎态度。

●策划人语：

  玉溪百姓对小户型住房的需求早已有之，但由于种种因素的限制，这种需求没有受到应有的重视和满足。尽管节约土地资源、提高土地利用率和节约能耗的口号一直被高喊，尽管关于小户型住房的诉求在官方和非官方的各种场合和相关文字中有所表达，不过，由于缺乏强有力的政策推动和制度要求，小户型住房仍然迟迟不肯出炉。
  如果说先前玉溪百姓对小户型住房的需求者至多算是一种愿望和期待的话，那么，随着“国六条”及相关细则在国家层面上的实施，小户型住房对购买力有限的购房者来说将不再仅仅是良好愿望。在不久的将来，小户型住房成为房地产市场的主流户型不是没有可能，当然，关键还是要看“国六条”的地方落实情况如何。

取“大”舍“小”原因

  对“玉溪为何缺乏小户型住房”这个问题，玉溪民间照样是仁者见仁、智者见智。目前普遍被认可的一个观点是：市场使然。这种观点不仅存在于普通民众身上，也存在于与房地产业相关的职能部门工作人员中。这种观点认为，玉溪经济发展了，市民的需求层次提高了，对大户型住房的需求是普遍必然。“谁还愿意住100平方米以下的房子？”玉溪市房地产管理局的一位工作人员反问记者。
  而对囊中羞涩的年轻人来说，“市场使然”的观点听起来太无情。大学经济学专业毕业的小可认为，如果把玉溪房地产市场目前的住房供应结构现状完全归咎为市场因素的话，那么就应该打市场这支“看不见的手”了。况且，仅是土地资源这个垄断性十分强的要素，就决定了房地产市场在目前并不能算是完全意义上的市场。“既能满足较高层次的需求又能兼顾较低层次的需求的市场才是理性的市场！”小可认为，必须得有另外一种力量来对目前的住房供应结构进行调节。
  在采访中，玉溪的房地产开发企业并不否认玉溪小户型住房需求的存在。玉溪忠信房地产开发公司总经理杨忠雄告诉记者，在该公司对每一个项目做的市场调查中，都有不少人表示对小户型住房有需求，特别是近两年，这种需求呈现出由年轻人向普通家庭蔓延的趋势。去年，忠信公司开发房地产项目时，有意识地建盖了60套60平方米左右的小户型单元房，尽管每平方米2000元的售价在当时已算高价，但短期内还是被抢购一空。无独有偶，2005年，玉溪志诚房地产公司建设开发了70余套96平方米的单元房，也在短期内销售一空，直到现在还有不少人询问是否还有小户型住房。据介绍，购买者多为参加工作年限不长，积蓄不多的年轻人。相反，该公司的别墅和铺面由于总价太高，目前尚有部分仍未售出。
  既然小户型住房的需求客观存在，那么为什么迟迟难觅其芳踪呢？开发商心中自有算盘：从建筑成本考虑，单位面积小户型住房比单位面积大户型住房的成本要高。在大户型住房有足够需求而又缺乏强制性的政策规定时，理性的房地产开发商选择大户型住房的开发而放弃开发小户型住房不足为奇。“如果一幢楼能够当作一套房子卖出去而且不违反规定，有谁愿意把这幢楼用砖头隔成几十套后再卖呢？”某房地产公司一位工作人员说。

难求的小户型住房

  “玉溪房地产市场动辄120、140平米，甚至是复式楼、别墅，玉溪人真是富有。”面对玉溪的房市，来自深圳的张先生瞠目结舌，“在深圳，想拥有一套100平方米的房子，没有个一百万、八十万绝对不行。”张先生在深圳有一套80多平方米的住房，如果把他的房子变成现金的话，他算是个百万富翁了。不过，面对玉溪随处可见的大户型单元房和复式楼、别墅，他倒生出些“没见过世面”的感慨来。
  深圳的张先生对玉溪房市的理解犯了个错误，他在对比的时候仅关注了面积的大小，而忽视了深圳和玉溪的房价差别，在深圳消费同样面积的住房需要支付的成本在玉溪可以消费的面积可能是几倍。不过，有一点他的理解没错，玉溪房地产市场确实太超前了，像他那种80多平方米的住房在玉溪是很难买到的。
  “玉溪买一套上百平方米的单元房和复式楼、别墅容易，可要买一套功能全、户型好的小户型单元房却很难。”某建筑设计单位设计员小沈说。小沈告诉记者，在玉溪他亲自设计的商品房项目不少，但小户型住房基本上没有设计过。小沈的话揭示的是玉溪房地产市场一个不容否认的现实：小户型住房缺货。有关人士估计，目前玉溪房地产市场小户型住房的供应量不到1%。
  如果说在前几年的房价水平上，购买一套上百平方米的单元房尚不太难的话，可随着房价的不断飙升，大面积的住房消费可就不是件容易的事情了。这对囊中羞涩又急需一套住房的年轻人来说更是难上加难。随便算一个账：一套140平方米的房子，以1400元的均价算合196000元，以1700元算合238000元，以2000元算是280000元。以前花不到20万元就可以买一套140平方米的商品房，现在却需要近30万元。“如果说以前还敢想的话，现在就只有羡慕的份了。我现在需要的是一套90平方米以下的小房子，20万以内就可以搞定的。”市直某单位参加工作三年的小李很想买一套小户型住房，可面对玉溪房地产市场，他显得十分无奈。
  随着房地产市场价格的不断飙升，许多年轻人开始放弃了玉溪一贯以来“买房就一步到位，至少120平方米以上”的住房消费观念，青睐起小户型住房来。新建小户型住房难求，市场上商品房价又一涨再涨。基于购买力考虑，不少年轻人开始把视线转向二手房市场，上世纪90年代建盖的一些小户型二手住房成为抢手货。不过，由于户型、功能和价格等原因，许多人更期望房地产商在建设开发时能考虑他们的需求。

“国六条”能否催生小户型住房

  调整住房供应结构，建设满足中低收入者的小户型住房，促进房地产业健康发展。近年来，国务院及各地方政府对中低收入者的住房问题多有提及和不同程度的实施。先前和现在在许多城市实施经济适用房建设、廉租房制度便是具体例证。不过，就目前的情势来看，无论经济适用房还是廉租房制度，这些由政府直接推动的措施与群众日益增长和扩大的住房需求尚有差距。更多的人更愿意把目光投向房地产市场，期待大量的小户型住房能横空出世。
  如果以前对小户型住房仅停留在呼吁层面上的话，刚刚出台的“国六条”似乎有望把这种良好的期望变为现实。国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确指出：“十一五”时期，要重点发展普通商品房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
  沿着政策的良好主观愿望，姑且可以这样来预测玉溪房市的乐观前景：在政策的强制下，房价上涨的势头将得到有效遏制，房地产开发商为了规避房产新政的惩戒，大量开发小户型住房，而购房者也乐于消费小户型住房，小户型住房成为玉溪人的普遍选择。基于这样的估计，有业内人士乐观认为：90平方米以下的小户型住房可望成为未来玉溪房市的主流产品。
  不过，也有人对“国六条”能对玉溪的住房供应结构起到多大作用持审慎观望的态度。他们担心“国六条”中一些“分类指导，区别对待”的字眼会被地方政府利用，许多看上去具有强制性的政策被搁置，最后不了了之。从去年“国八条”的命运来看，这种担忧不无道理。
  值得欣慰的是，在采访中，部分房地产开发商倒是相信“国六条”会对玉溪房地产市场带来影响，并开始对将要开始的建设项目作出积极调整。忠信房地产开发公司就打算在该公司新近购买的一宗土地上建设小户型住房，“70%为90平方米以下小户型”是该公司的目标。

深度观察：

节约土地资源，切莫叶公好龙

  “节约土地资源，提高土地利用率”、“建设节约型和谐社会”等等，这些口号无处不在彰显着理性的光芒。不过，在具体实践中，这些理性往往被具体的利益和人类共有的欲望所遮蔽。人们总能找到这样或那样的理由为自己辩解，在一次次上演“叶公好龙”的现代版本的同时，也消解着人类自定的制度效率。
  在采访中，许多人总愿意把房地产市场的种种不正常归咎于房地产开发商，“惟利是图”、“无商不奸”等言辞无所不用其极。其实不然，不少房地产开发商也不无忧虑地表示，他们并不是不知道土地资源是稀缺资源，是需要节约利用的，不过既然作为商人，在不违反国家政策的前提下，他们的首要责任是追求利益的最大化。言外之意是，在土地资源的利用上，政府和有关职能部门的态度、立场以及相应的措施落实更为关键。