租赁市场传统“金三银四”在奥运年表现非常充分，4月份京城租赁市场依然火爆，相对于3月份而言，成交量、租金水平均平稳上升，同时不乏“价量高涨”区域，并且租赁区域热点外延化、郊区化现象更加突出，较为典型的如定福庄、木樨园、望京等距离地铁站点一、两站地轨道“次级”区域，在4月份平稳发展的租赁市场中呈现出“价量高涨”强劲的势头，可以说，这些“黑马”区域频频亮相成为4月份租赁市场最大的特点。

　　据“链家地产”统计资料显示，4月份京城租赁成交量环比3月份略有6.5%的上涨，同比去年4月份的涨幅为29.6%；4月份京城租赁市场平均租金为2158元/月，环比3月份的2132元/月上涨了1.2%，可以说，呈现出“价量稳涨”的态势。在此，“链家地产”市场研发中心认为，首先，奥运年京城外来人口持续增加，租赁需求较往年相比大幅增长；其次，房产买卖与租赁市场具有一定的联动效应，买卖市场上的观望促使利用租房暂时解决居住需求的消费者增多，导致节后租赁高潮周期拉长；第三，随着奥运会的临近，业主的预期不断攀升，租金报价居高不下，因此2008年4月份延续了3月份的火爆行情，呈现出“价量稳涨”的特点。

　　成交量分析

　　奥运效应带动需求不断，成交量同比去年4月上涨接近三成

　　据“链家地产”统计资料显示，2008年4月份京城租赁市场成交量环比略有6.5%的上涨，相对持平，但是同比去年4月份上涨了29.6%，接近三成，其中成交量同比上涨明显的区域以轨道周边的玉泉路、八通、刘家窑；奥运场馆周边的安贞、亚运村、团结湖、工体；近郊区域的丰台、昌平，租赁成交量同比涨幅均在三成以上；“链家地产”市场研发中心认为，2008年奥运会的利好对于北京房产市场是一个持续的利好，进入4月份以来奥运会的筹备工作即将进入最后的冲刺阶段，北京市对于外来人口的吸引力增加导致租赁需求上涨，不仅仅反映在春节过后的2、3月份，部分需求蔓延到4月份释放，使得4月份租赁成交量环比上涨非常显著。

　　合租人群增加推动两居室比重上涨2.1个百分点

　　据“链家地产”统计资料显示，2008年4月份两居室租赁成交量占比为56.2%，环比3月份的54.1%上涨了2.1个百分点，一居室比重为30.1%，环比3月份的32.4%下降了2.3个百分点，三居室租赁成交量比重为13.7%，环比变动不大。“链家地产”市场研发中心认为，由此可见，两居室依然占到租赁成交量的绝对比重，而4月份两居室租赁成交比重的上涨一方面是由于一居室、三居室本身的绝对数量有限，成交比重难以有较大突破；另一方面是由于进入4月份以来，租金的高涨使得更多的消费者选择合租以减轻生活压力，尤其是3、4个人合租一套两居室的现象非常普遍，因为这样既能减轻房租的压力又不至于因人数过多而影响生活质量，因此4月份两居室租赁成交量比重上涨。

　　成交价格分析

　　奥运年“金三银四”业主高预期、客户高需求拉升租金上涨

　　据“链家地产”统计资料显示，2008年4月份北京市平均租金为2158元/月，环比上涨了1.2%，其中以两居室租金上涨最为明显，4月份两居室租金为2156元/月，环比3月份的2115元/月上涨了1.9个百分点，一居室和三居室4月份租金分别为1768元/月和2660元/月，环比分别上涨了0.5%和0.7%，“链家地产”市场研发中心认为，2008年奥运会的召开，对于租赁市场而言影响重大，一方面业主租金收益的预期增加，认为奥运期间需求上涨，因此报价居高不下；另一方面北京奥运会召开大大提升了城市的吸引力，外来人口源源不断，派生的租赁需求集中释放，刺激了房租的上涨。

　　而对于4月份两居室租金涨幅最大，“链家地产”市场研发中心认为，主要是由于以下两个方面的原因：一方面，4月份租赁市场涌现出大量的合租需求，两居室因为户型宽敞而又不至于过多人居住影响生活质量而受到合租者的青睐，需求上涨刺激租金上涨；另一方面，一居室在春节过后的租赁热潮中，情侣以及准夫妇的求租需求集中释放，一居室租金上涨得过快，市场处在进一步消化吸收状态中；而对于三居室而言，面向的消费群体主要是群租消费者，对于租金的承担能力较差，租金上涨空间有限。

　　成交区域分析

　　轨道交通“次级”区域发力，4月份“黑马”频出

　　进入4月份以来，租赁需求依然上涨，除去场馆周边、轨道沿线、学区周边等2008年三大租赁热点区域外，轨道交通“次级”区域成为4月份的“黑马”。据“链家地产”统计资料显示，2008年4月份京城租赁成交量环比3月份略有6.5%的上涨，租金环比上涨了1.2%，新兴的“黑马”区域如定福庄、木樨园、望京等轨道交通“次级”区域，4月份租赁成交量环比分别上涨一成以上，平均租金环比分别上涨了1.8%、1.6%和2.0%；此外奥运场馆周边如亚运村、健翔桥、中关村、五棵松、工体租赁成交量环比3月份涨幅在8%左右，租金涨幅在1.5%左右，报价依然上涨，是常规租赁热点中上涨最为明显的区域。

　　在此，“链家地产”市场研发中心认为，受到奥运会召开的利好以及观望人群选择租房来解决住房问题，4月份租赁需求不减，不少类似八通、玉泉路、天通苑 (论坛 像册 户型)、方庄、团结湖、朝青、安贞等3月份的租赁成交量上涨显著的区域依然火爆，成交量与租金基本持平，而对于定福庄、木樨园、望京等区域而言，属于轨道交通的“次级”区域，即距离地铁站点一两站地，交通便利、房源充沛、租金相对周边而言略低，租赁房源的性价比得到求租者的认可，4月份租赁市场“价量高涨”，成为租赁市场的“黑马”。

　　综上所述，奥运年“金三银四”现象凸现，4月份租赁成交量与租金水平环比3月份均有小幅上涨，轨道周边“次级”区域兴起，成为4月份特有的租赁现象。最后，“链家地产”市场研发中心认为，4月份租赁市场已经显现出区域分化的苗头，预计5月份整体租赁市场将会趋于平缓，区域化更加明显。

来源：新浪房产

编辑：梁晨曦