从4月底开始小涨的上海房价近期已是“连跑带跳”，部分楼盘动辄20%以上的价格涨幅让人们担心：这种市场状况难道会长期持续下去吗？

    要回答这个问题，必须首先分析此次上海房价飞涨的原因。业内专家认为，从政策层面讲，当前正处于“90平米，70%”，建立多层次住房保障体系，控制房地产信贷投放等调控政策的落实阶段。政策稳定，不构成房价上涨的直接原因。

    从市场供求上看，住房结构性供不应求矛盾并未得到缓解，是此次上涨的根本原因。上海五合智库总经理邹毅分析，从2003年起，上海每年的土地供应量基本保持在2500公顷左右的稳定水平。尽管总量未减，但土地市场供应的结构与空间分布却一直在变化。即前四五年的土地供应主要集中在城市中心区，以普通住宅土地供应为主体；而近两三年的土地供应则主要位于外环附近，以中低价房和商业项目为主。按照平均2年左右的规划建设周期计算，土地供应的差异决定了今年的住房供应主要集中在外环，且以各类商业项目为主。

    而且，这种城中心地块的稀缺直接推动了地价的上涨，并不可避免地带来房价的飙升。比如，上海新江湾D1地块以高出挂牌起始价5.16亿元两倍多的12.6亿元成交。

    从金融市场来看，部分专家称，银行资金流动性过剩和股市财富效应使得房地产信贷调控政策打了折扣，不仅房地产开发投资热度不减，而且还刺激了购房需求。比如，担忧通胀，部分投资者在股市获利后再转战楼市；过去缺乏购买力的人群也加入购房大军。

    邹毅认为，当前由金融市场获利带来的财富效应仍将作用于房地产市场，从而使市场价格继续保持一定的上涨；但利率的中长期上升走势会抑制部分购房需求，稳定价格。

    此外，上海房地产市场的分化、购房需求的分化也将使房价呈现差异化。比如：好地段、好产品，将享受超过市场均价的追捧，而差地段、同质化的产品则备受考验。

来源：中国证券报

编辑：梁晨曦