进入11月，持续火爆的深圳楼市微微感到一丝凉意。

　　14日，中原地产深港研究中心发布的报告(下称“中原报告”)再度显示，深圳楼市延续10月以来的低迷态势，无论是新盘还是二手房，均再次出现量价齐跌的现象。一度意气风发的房产投资客们，其心态也开始出现了微妙变化。

　　投资客还不想抛

　　“形势严峻啊——不好说。”蒋先生手上持有七八套房子，一听说记者要询问房价的看法，他就立刻拒绝，“揪心啊。”

　　另一位手中还握有三套房子的李先生，则比较能看得开：“还行吧，资金不是太紧张。”对于眼下略显低迷的行情，他依旧保持乐观，并会继续持有这些房产。他认为，对于资金相对较松的投资者而言，渡过这场难关没有太大问题。

　　“最怕的是那些把全部身家都投入进去的人，比如我的一个朋友，他把企业退休买断工龄的钱都投进去了，他们就会相当紧张。”李先生表示。

　　从2002年开始，刘先生已经在南山区中心地段投资了4套住宅。他将楼市急转直下中投资客的心态分为三种：一种是短期投机者，买到之后就立即转手套利；绝大多数属于投资保值型，会长期持有；第三种就是机构投资者，例如基金和外资等。

　　刘先生认为自己应该属于第二种类型，并坚持：“现在我肯定还是不会出手，因为长期来看还是会增值。目前算是政策调整，根本而言，供需矛盾依旧存在。”

　　刘先生进一步强调说：“人民币升值没有达到顶点之前，机构资金和外资不会撤出。现在受政策调整影响比较明显的，主要还是第一种人。”

　　数据并不乐观

　　但与之相对应的数据却传递出另一个讯息。中原报告显示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎缩，全月仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，较9月下降一半，为近3年来的罕见低量。大多数楼盘的开盘销售率仅有20%~30%。一手住宅的成交均价也回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。

　　同时，二手房市场也持续走低。报告显示，10月深圳共成交二手住宅约2800套，环比减少24.5%，成交面积21.9万平方米，环比减少25%，成交均价为13362元/平方米，环比下跌11.5%。

　　其中，宝安二手房成交下跌幅度，环比高达60%；其次是盐田、南山、罗湖和福田，环比跌幅也分别达到45%、29%、20%和17%。

　　成交价格方面，宝安豪宅成交量急剧减少，10月成交均价仅为9228元／平方米，环比下跌42.9%；福田由于10月万元以下物业成交较多，拉低整体均价，环比下跌20%左右；盐田、南山、罗湖和龙岗成交均价分别上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　中原报告最后强调，在深圳楼市10月的成交中，已经难以见到以投资为目的的置业者；另一方面，一些投资客开始将部分物业降价抛售，仅留个别优质楼盘。这些变化都充分显示，市场正在逐渐回归理性。该报告估计，未来一段时间内，全市二手房价格还将出现小幅下调，成交量近期仍会持续低迷。

　　机构看法：年底不会出现根本性逆转

　　对于此种市场行情，世联行的地产分析师杨璐表示，对于自身经济状况比较好的高端客户而言，大多数的判断还是长期看涨，他们不会选择在这个时候出售。从手头的情况来看，大部分信心还是比较足，会由挂盘改租，维持持有。

　　“那些选择抛售的，多半是自身抵抗风险能力比较差的投资者。”她表示，这些人由于入市的时候已经是市场最高点，现在市场走低，资金的风险比较大，开始抛售手上的一些楼盘，转向内地或者珠三角其他城市。

　　众厦地产总经理助理林晓华也认为，就目前的市场行情而言，投资客大部分都会处于一个观望的态度，等待更好的单位入市之后再出手。尤其是深圳市政府近期加大政策调控，一些大的中介公司出现了资金缺口，这会使得一些投资客把注意力从风险加大的二手房市场转到新盘市场上来。

　　针对目前深圳市场的低迷状况，中原地产港澳研究中心认为，给市场造成重创的最直接因素就是房贷新政，尽管一个多月来各银行对于第二套房的定义莫衷一是，使该项政策的预期效果有可能缩水，但从近期看，明显抑制了购房需求，尤其是投资需求和二次以上置业需求。从长远看，即便对第二套房的定义有可能放宽，但对那些利用银行贷款进行两套以上物业投资的群体则肯定是一个持久的打压。

　　他们预计，11、12月份深圳楼市不会出现根本性逆转，但会比10月份略有好转。从卖方看，随着交易量持续走低以及新增供应的陆续上市，开发商的资金链趋于紧张，经营压力与日俱增，新推项目会充分考虑这一因素，在售价上作出适当让步以刺激成交，回笼资金。而从买方看，新的房贷政策是有保有压，对首次置业者以及购房自用者而言，没有任何不利影响，随着市场可供选择的产品增多，加上一些有诱惑的促销手段，会刺激消费者入市。

来源：第一财经日报

编辑：梁晨曦