与五中一路之隔，右所城中村道路坑洼不平

驾驶员培训站为居民小组带来一定收益

集资改造后的彩虹桥批发市场十分热闹

因基础设施跟不上，建成的商铺无人问津

  由于各种难以调停的利益矛盾冲突，加之缺乏集体资金、缺少规划，城中村的改造困难重重。改造难带来的是环境差、房屋租赁难等系列问题。
  对于有租金收入和集体资产分红的人，又苦又累的活计不屑干，收入稳定、相对体面的活计又干不了，无所事事的生活销蚀着他们的进取、创业精神。

□ 本报记者 武春荣 文/图

从农民到房东

    租金收入是城中村村民相对稳定的主要收入来源之一，村民们建盖的房屋一般在三层至五层楼间，通常是村民自己住一层，余下的出租。凤凰路街道办事处泷水塘居委会书记杨益寿说，村民的房子虽然单间没有配备卫生间，但是一间房一个月少则数十元，多则一百多元是收得到的，只要房屋没闲着，一个月能有几百元的租金收入。地处中心城区的房屋铺面租金更加可观，有的商铺加居住房，一年的租金收入上万元，最高的达到20万元。
    也有的城中村房屋租赁业发展不尽如人意。像玉兴路街道办事处右所居委会的中所，房屋出租率较低，路边集体建盖的商铺部分长年空闲。中所房屋出租难的主要原因是基础设施建设跟不上，总体居住环境较差，道路至今仍是土路。
    玉兴路街道办事处有关负责人说，玉兴路老城区居民房屋租金收入普遍上万元，但是右所户均租金收不到2000元，如果能将右所年租金收入增加到5000元，村民的生活会有很大起色。所以，发展租赁业是解决城中村村民生活困难的一个途径，通过加大城中村基础设施建设，改善周围环境，不仅可增加房屋出租率，还可使租金得到相应的提高。

城中村改造要规划先行

    对城中村基础设施的改造，有两大难点，一是钱从哪里来；二是玉溪只有城市总规，没有针对城中村的详规，城中村在城市中的功能、定位模糊不清。凤凰路葫芦居委会书记包家龙说，在上世纪的红塔区旧村改造中，从水电路基础设施建设、通讯管网的配套、村庄总体规划设计等方面看，葫芦居委会各个小组的改造是比较超前的，有的县还派代表来参观学习。但是目前葫芦居委会租赁业的发展仍步履蹒跚，究其原因，城中村以低廉的租金吸引流动人员入住，流动人员大多分散居住在第三产业繁荣地段附近，因为这些地方一可为流动人员提供工作，二可提供方便廉价的购物环境。葫芦居委会城中村附近缺乏人气较旺的商场，导致房屋出租不稳定，政策宽松时，出租率高，否则一半的出租率都达不到。
    三个街道办事处负责人都认为，制定详规对城中村的改造将起到事半功倍的作用。他们还建议，由于各种原因，城中村的改造异常艰难，所以在城市扩张中，最好规划先行，配套相应的城市基础设施建设，力求避免新的城中村不断出现，给城市发展埋下隐忧。

有集体经济的日子就好过

    玉带路街道办事处中卫徐百户屯位于彩虹桥与大营街之间，属城郊结合部，村里的田地卖了一部分，村民还在耕种着为数不多的田地。村民赵玲珍说，过去村里卖田地，每人分了几万元，这是死钱，分了就没了。除此外，每年还有400多元的分红，钱虽然少，但是年年都有。
    徐百户屯村民分红的钱来自集体资产。赵玲珍说，中卫改造彩虹桥时，村里拿公钱参与集资，这笔集资钱就像存入银行一样，本金不动，分利息，加上村里的公房租金收入，每年都能分到点红利。现在的组长，就像家庭里当家的人一样，家当得好，大家的日子就好过。
    为盘活集体经济，三个街道办事处都致力在经营城市上做文章，培植以街道为龙头的商品流通业；以市场体系为龙头的市场贸易业，建设建材、汽车等专业市场；以特色餐饮和服务为龙头的饮食服务业。努力盘活土地、资产、资金、人才四个存量，用盘活带动增长、带动发展。在小组一级，商贸流通搞得活的，有了一年一人四五千元的分红，村民的日子过得相对宽裕。差一点的，一人一年就几百元。

改造资金也依赖集体资产

    集体资产不仅用于提高村民福利待遇，还用于城中村的自我改造，诸如修村庄道路、建集贸市场、管理村庄环境卫生等。玉兴路的西菱小区，从居住环境脏乱差改变为文明社区，办事处和红塔区的支持固然重要，但是如若离开小组集体资产的支撑，一味等靠要，小区的改造只会裹足不前。
    预留地是小组集体资产的重要组成部分，随着城市的扩张，部分预留地地处中心城区，商业开发价值较高，而且在不断增值，但是部分房屋设施简陋，不适应城市发展需要，面临提升改造难题。
    玉带路郑井居委会有关负责人说，从火车站出来凤凰立交一带，过去路两边是我们小组的预留地，建盖的商铺大多是简易平房，不仅影响城市景观，也不利于经济效益发挥的最大化。区里提出凤凰城建设规划，组上没有能力对其进行改造提升，预留地只有一次性卖断，给资金雄厚的开发商进行整体商业开发。
    这几年，三个街道办事处已意识到这问题，采取各种方式，筹集资金，逐步对简易公房进行改造，提升档次。一是通过招商引资，以优质资源吸引优质资本注入。过去龙马路的两边大多是简易平房，以经营小发廊、小杂货店、小食品店为主。龙马路上玉兴路右所居委会的几个小组虽拥有土地，却没有资金、人才对其进行改造。对此，玉兴路对龙马路重新定位，引入广州本田4S店、东风日产4S店、一汽本田4S店、金恒汽车俱乐部等国内外知名汽车商家，使龙马路上的商铺从缺乏特色的零散小店转变为汽车销售、服务一条街，既提升了城市景观，又增加了办事处的财税收入和居民小组的集体收入。二是发动社区内的居民小组或村民集资参与改造。像玉带路，就是靠中卫各个小组的集资款完成彩虹桥的改造；驾驶员培训站9站，是玉兴路新兴居委会下属的居民小组的集体资产，小组通过发动村民集资，按新标准更新改造训练场地，购入新车淘汰原有的废旧汽车，生意照旧做得红火。

难以解决的低就业率

    从户籍上看，城中村村民实际上大部分已转变为城市居民。失去土地后，他们不可能再从事农业范围的职业，在城市自谋职业注定是城中村村民必走之路。
    城中村村民普遍文化程度低，农耕生产生活思维模式根深蒂固，一时难以适应城市生活。玉兴路街道办事处副主任赵东润说，他们在仓促间一脚迈进了城市门槛，头和身子却还停留在门外，对过去的农耕生活念念不忘。最明显的就是，很多村民计划性差，卖田地分了钱后，忙着建盖别墅，提高生活档次，随后很快陷入失业状况。
    据统计，玉兴路右所居委会7000多人中有4000多人处于失业状态，其余的3000多人部分从事技术含量低、收入低、不稳定的工作，如在建筑工地打工、拉摩的等，部分经商做小本生意。凤凰路街道办事处共有失地农民6000多人，其中有一半是未就业人员。
    为让城中村村民尽快融入城市生活，红塔区将失地农民纳入阳光工程，对其进行技能培训。凤凰路街道办事处还在各个社区建立劳动就业平台，免费为失地农民进行职业介绍，提供政策咨询服务。建立推荐失业或待业人员长效工作机制，形成社区内各用工单位若有用工需求便及时通知社区，社区则根据用人单位的用工需求，从失业或待业人员信息台账中选择合适的人员推荐到用人单位。

不进则退的农业文明守业人

    虽然针对失地农民，政府从技能培训和就业机制上作了努力，但是失地农民就业率始终没有大的起色。
    泷水塘社区负责职业介绍工作的乔春梅谈到这样一件事：社区内一位村民带着初中毕业的儿子来找工作，儿子的特长是善于使用电脑，要求是工作不要太苦太累，收入要高，最好是蹲办公室。乔春梅说，其实这位父亲所谓的善于使用电脑是指孩子爱玩电脑游戏，按照求职者的自身条件和这样的就业要求，根本无法替他介绍工作。
    因为有租金收入和集体资产分红，又苦又累的活计，城中村的本地人是不屑干的；收入稳定、相对体面的活计，又干不了，他们中的大部分人，只有在家里闲着，打麻将度日。他们作为城中村的“租金食利者”， 由于知识、技术上的劣势地位，难以找到自己满意的工作，无所事事的生活又销蚀了他们的进取、创业精神，所以在流动的城市社会分层体系中具有下滑的可能，他们中的一部分最终将会成为不进则退的农业文明守业人。(明日请继续关注《城中村调查之经验篇：小庙街：旧城改造的成功典范》)