以房养房是否划算 ——了解玉溪的第一选择

以房养房是否划算

http://www.yuxinews.com 2006-3-2 0:40:00

    在都市中，这种情况是很普遍的：你手中有一套房龄5至10年，已经付清全款并且拿到房产证的住宅，可能是单位的房改房，也可能是早期商品房，为了改善家庭的居住条件，你希望再买一套档次高的商品房自住。那么，把老房出租还是出售就是一个问题，以房养房是否划算呢？
    以房养房，就是贷款购置了第二套房产后，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。按原则来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%（5年以上商业贷款利率下限），则应出租，反之应出售。
    以上是在理想的情况下进行收益分析，实际上影响租金的还有很多因素：
    地段：靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10至5分钟的房屋同比租金较高；
    房龄：房屋的折旧率约每年2%至3%。十年以上的房屋设备陈旧，户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣；
    面积：一居室由于保有量少，价格一直坚挺；二居室是出租的黄金户型；三居室则多数为合租；
    装修：为确保出租房屋的品质，户主需要购置电器和家具，每三到五年做一次简单维修，并更换部分家具家电，出租房的家电及装修折旧率较高；
    空置率：每年春节前后是空置高峰，一年平均有一个月要计入空置期，没有租金收入；
    中介费：出租房屋要耗费大量时间和精力与看房者打交道，为了省心可以通过中介公司，佣金是一个月的房租，此外还要交纳各种出租收入的税费。
    可见，出租后的纯收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。我们应该认识到，出租是存在风险的，因为要受到市场供求关系和定价的影响，而新买的房屋每个月的银行还款是固定的，也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。综合来看，目前短期内调息的概率不大，即使有，幅度也很小，不构成改变投资方案的因素。
    那么，一定要把老房变现吗？根据您的具体情况，以下建议供您参考：
    1.如果您为购置新房，从商业银行贷款超过五成，那么应该变现老房而缴纳首付款，争取尽量减少贷款。按照20贷款年计算，相当于借款1倍，还款1.5倍；但如果您有很大的公积金基数，且有能力首付超过五成，则可以考虑出租，因为公积金贷款利率低。
    2.不少人为了享受地价增值而持有老房（近几年每年平均增值8%-10%）。如果您留下老房，是为了日后子女独立成家使用，肯定不考虑出售。而对于打算日后出售者，时机把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地价增值，而10年以上折旧多，价格上不去。
    3.地价增值同时惠及新房和老房，如果您判断未来3年地价继续走强，那么可以出租3年，再出售以还贷。这方案的好处是：目前持有房产比持有现金增值快，而3年后折旧率不太高，老房也能卖个好价钱，可兼得地价增值和3年的房租收入。
    4.开征房地产税是未来的趋势，即把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化。这在短期内实施有难度，而且对老房无效。对第二套房征税，在短期内也有难度。如果您两套房的产权属于不同人的名下，征税就更有难度了。
    5.如果第一套房屋贷款尚未还清，应该将老房变现（转按揭）而支付新房房款，降低家庭负债，少付银行利息。
                  （许文泽）

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