“归位”：政府破解住房结构性过剩之道 —

“归位”：政府破解住房结构性过剩之道

http://www.yuxinews.com 2006-3-2 0:38:00

    前几天，国家统计局公布了3个房地产数据，2005年前11个月，中国当年购置土地中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米，按目前水平计算，商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多，商品房空置面积高达1.14亿平方米。
    这很容易让人感觉，我们正面临潜在的住房过剩风险。而在此之前，有关部门已将房地产列入了“产能过剩”行业名单。这是一种什么样的过剩？应当如何破解？当前房地产调控政策是否需要调整？
    值得注意的是，积压并不一定代表没有市场。目前的商品房空置，并非供过于求的绝对空置，其中绝大多数是中高档住房，而经济适用房之类的低档住房，则鲜见“空置”一说。
    当前大量空置房的存在，很大程度上是由于盲目开发造成的。在一些城市中，一面是数千人昼夜排队等候经济适用房项目发号，另一面则是乏人问津的天价豪宅，以及千万望眼欲穿的无房和缺房户。
    眼下的状况是，许多地方房地产市场供应结构不合理，适合中低收入家庭购买和租赁能力的中小户型、中低价位的住房严重供不应求，使得这部分家庭买不到或租不到合适的住房。因此，当前的所谓“过剩”是住房结构不合理造成的，而绝不是我们的房子多到住不了的地步。
    应当看到，商品房结构性过剩，是一些地方政府推波助澜，开发商过度追逐超额利润的结果。有关调查显示，房地产业的利润大大高于其他许多行业，而这与人们对房地产业暴利的印象是相吻合的。
    而在房地产业内，建造大屋豪宅的利润，又显然大大高于建经济适用房。可以说，在超额利润的诱惑下，在某些地方政府的默许甚至引导下，才导致中高档住房过剩、中低价房供不应求的结构性矛盾。
    面对这种结构性过剩，最根本的破解之道，是政府应当“归位”。反观前一段时间，部分地区房价非理性上涨过程中，一些具有政府背景的开发商或某些地方政府自身，在其中起了助涨的作用。而这，恐怕也不是简单进行行政处罚就能彻底改变的，更好的办法，应是有效控制地方政府与房地产开发商之间的利益关系。
    在这种情况下，房地产市场的宏观调控要不要继续，其实已有答案。
    当前对房地产业的调控，最重要的还是继续把好土地、信贷两个闸门，防止投资膨胀反弹。同时政府要继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应力度，严控别墅等豪宅用地。
    或许只有这样，空置房面积才可能逐步回跌。而控制在合理比例范围内的空置房，在一定程度上有利于市场竞争，广大消费者可以有更多选择。说到底，房地产业要走上健康发展轨道，关键还是控制泡沫，规范地方政府权责利，让房地产业在理性增长中真正利国利民。     (高渊)

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