商业地产开发已显现9大风险 ——了解玉溪的第一选择

商业地产开发已显现9大风险
投资者忌盲目跟进

http://www.yuxinews.com 2006-2-16 2:49:00

　　目前，商业地产有日益加温之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产，看中的是其赚钱机会。　　
　　但是，不少业内人士告诫，应谨防商业地产中存在的市场风险。
　　风险一：对招商过分自信　　
　　目前，大多数开发商认为只有像设计成果或其他有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。
　　风险二：产权销售存在弊端　　
　　由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户，而商业地产主要面对的是大型商家及海外商业地产投资基金。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。　　
　　风险三：缺乏科学规划的招租　　
　　目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping　　Mall的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。　　
　　风险四：项目定位不准　　
　　国内大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政府建立良好的关系就可以在地产地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后才进行论证。因此，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求往往不相关。　　
　　风险五：轻信主力店　　
　　有些开发商只看重主力店，事实并不尽然。不同主力店有不同的经营目标、运营手段和产品定位，开发商应通过专业商业策划对Shopping　　Mall做整体定位，据此选择合适的主力店入驻。
　　风险六：片面追求最大　　
　　部分开发商认为项目规模越大越好，于是片面追求“中国第一，亚洲最大”等概念的炒作，盲目攀比规模和体量，而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支撑。判断一个Mall的规模是否适度取决于三方面因素：一是周围是否有足够的市场需求支撑；二是与其规模相适应的市政配套是否合理完善；三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。　　
　　　　　风险七：盲目照搬“榜样”　　
　　凡成功的商业地产，都有其独特的人文历史、地理环境、开发模式等，经得起长时间考验。然而，很多开发商只看到一些销售成功的实例以及商业地产带来的巨大利润，盲目模仿照搬，轻信“榜样”的力量，忽视了案例成功的很多特殊因素。
　　风险八：重建筑设计轻商业规划　　
　　发展商在未明确商家的情况下就开始设计，往往会缺乏定向设计依据，盲目地规划设计只能增加前期成本和后期招商难度。其次，大型商业设计不仅仅是地标式建筑，不单靠外观形象实现市场认可和投资收益。　　
　　风险九：忽视商业开发专业化需求　　
　　由于其体量大、投资高、回报周期长等特点，大型商业设计是特殊专业中的专业领域。国内现有发展商多由住宅产品起家，商业地产明显区别于住宅开发，开发模式更加复杂，完全不能套用。因此只有擅长大型商业建筑规划设计，拥有丰富设计经验的专业设计机构，才能在设计中少走弯路，节约时间和成本。
　　(新讯)

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