□  本报记者  彭晓娟  张志云 王春凤

　　随着经济的发展，玉溪市民的生活消费观念已在悄然发生着变化，按揭买房已经成为越来越多市民实现“拥有一个家”的途径。而近年来中国工商银行玉溪市分行营业部开办的个人住房购置(按揭)贷款、个人商业用房贷款、个人二手房贷款、个人自建房贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人住房加按揭贷款、个人住房转按揭贷款等多项业务，帮助越来越多的玉溪市民圆了住房梦。但是，在现实生活中，记者也发现，许多人对按揭买房的具体步骤和要求并不是很清楚。如何更加省时、省力且明明白白地在工行玉溪市分行营业部完成贷款买房的手续，什么样的条件下选择什么方式进行房贷?就此，记者采访了工行玉溪市分行营业部个人信贷中心的经理柴云凌女士，为大家关心的问题作一些解答。

个案一:
从业4年的公务员王先生如何实现贷款购房

　　记者:已工作4年的公务员王先生,因为明年打算结婚,而现在着急的事是要在玉溪买上一套90平方米左右的房子。但由于王先生目前的积蓄不够支付房款,他应该如何向银行申请买房贷款呢?
　　  柴云凌:一般来说,只要具备居住地合法、有效的身份证明，有能力完成首期购房付款,同时具有稳定职业和经济收入,有偿还贷款本息能力的自然人都可以向银行申请购房贷款。所以王先生可以向本行申请购房贷款。当然,他可以结合自己的实际适当选择不同的贷款方式。
　　  如果王先生购买的是房地产开发商开发的新房,他可以申请个人住房购置(按揭)贷款,即银行向借款人发放的用于购买各类型住房的贷款。他只需根据与房地产开发商签订的商品房购销合同便可到银行申请购房(按揭)贷款,此类贷款是由房地产开发商提供阶段性担保,待所购房屋取得产权证后,再用所购房屋作抵押,最长贷款期限为30年,贷款额度最高为所购房屋价值的70%。
　  　另一种情况,如果王先生购买的是二手房,他可申请个人二手房贷款,即指银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权和土地使用权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商业用房的贷款。目前办理二手房贷款可通过二种方式进行:一是买房人未经房屋中介机构担保,直接向银行申请贷款;二是买房人委托所贷银行认可、具有担保资格的中介机构代理申请贷款。此类贷款可贷额度最高为所购房屋价值或评估价(取较低者)的70%,最长贷款期限为30年。
    　此外,针对部分市民在购买商业用房或是个人自建房时需要贷款的问题,柴云凌也分别作了介绍。柴云凌说,申请个人商业用房贷款除了具备向银行申请贷款的基本条件外,还需持有商品房购销合同或者购房协议,已支付不低于所购商业用房全部价款40%的首付款,并同意以其所购商业用房或提供银行认可的其他房地产作抵押担保,即可向工行申请。个人商业用房贷款最高额度不超过所购商业用房全部价款的60%,最长贷款期限为10年。而申请个人自建房贷款除了具备申请人基本条件外,需提交购地合同及国有土地使用证明,最高贷款额度为土地价值的50%,最长年限为10年,用房产作抵押的,需提供《房屋所有权证》和《土地使用权证》,最高贷款额度为房产价值的70%。

个案二:

再次购房的周女士如何处理住房贷款

    　记者:周女士已向银行申请过个人住房(按揭)贷款,现因再次购房或消费,还需一定的资金,她又该如何处理?
    　柴云凌:周女士这种情况可以申请加按揭贷款。加按揭贷款是指对工行现有个人住房贷款客户发放的,以原贷款抵押物为担保,用于购买住房及家居消费的贷款。加按揭贷款要求借款人申请个人住房加按揭贷款时,其在银行办理的个人住房贷款时间应超过1年,且有稳定的收入来源,能够按期偿还贷款本息。抵押物必须为现房,并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权。此外,如果原贷款有连续两次(含)以上违约记录,该客户将不能够申请加按揭贷款。
　  　如果周女士的房屋抵押价值为14万元,那么在还款余额7万元和房屋抵押价值之间有7万元的差额,这就是周女士可以获得的加按揭贷款额度。

个案三:

教师陶先生如何贷款购买40万元的住房

    　记者:工作了5年的陶先生在一个重点中学教书,妻子是公务员。他原来那套房子才50多平方米。有了孩子后,家里请了保姆,显得更拥挤了。最近,陶先生打算买一套建筑面积200平方米的房子,要付40万元才能买下来,而此时陶先生的积蓄远远不够。他要怎样才能圆他的住房梦呢?
    　柴云凌:一般来说,机关、事业单位的职工都按月缴存住房公积金。住房公积金是指职工个人及其所在单位按照职工个人工资收入的一定比例逐月缴存,具有长期性、保障性和互助性的职工个人住房储金。参加住房公积金缴存的职工,在其购买、建造、翻修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房公积金贷款具有利率低、贷款方便的特点。目前,玉溪市住房公积金管理中心委托工行代理办理个人住房公积金贷款业务,其单笔贷款最高额度为20万元,贷款期限最长为20年。陶先生买房,就可以先申请个人住房公积金贷款,不足的部分再向银行申请住房贷款。这种贷款方式叫做个人住房组合贷款。
    　当然,陶先生在购买40万元的房子时,首先必须自筹不低于30%即12万元的首付款,可以申请最高不超过房价的70%即28万元的贷款。这时,陶先生可先向住房公积金管理中心申请公积金贷款,如申请到20万元,还不足8万元,此8万元可向银行申请。

个案四:

彭先生购买未还清贷款的房子如何办理

   　 记者:周女士的朋友彭先生准备买一套价值30万元的房子,但这套房子的主人还未还清房贷。这套房子原来的房贷是20万元,已还清14万元,那又该怎么办呢?
    　柴云凌:彭先生的情况可申请个人住房转按揭贷款。个人住房转按揭贷款就是已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间,由于所购房屋出售、赠与、继承等原因,房屋产权和按揭借款需同时转让给他人,并由银行为其续做贷款转移手续的业务。住房转按揭贷款要求原借款人必须还清到期尚未归还的本金、利息和罚息;原借款人对所购房屋具有合法处置权利,房屋未设定其他权利;因房屋出售申请转按揭的,房屋必须为现房,且已取得房屋产权证;因房屋赠与、继承等原因申请转按揭的,所购房屋产权转移必须符合有关法律规定。
    　住房转按揭贷款可以申请到该房屋交易价格或评估价值70%的贷款,这样,彭先生如需要贷款,就可向银行申请住房转按揭贷款,最高为21万元。

房贷执行的利率标准和还款方式

    　记者:目前上述各种房贷,工行执行什么样的标准呢?
    　柴云凌:工行除个人商用房贷款执行央行基准利率外,个人住房(按揭)贷款,个人二手房贷款,个人自建房贷款,个人加按揭(转按揭)贷款均执行基准利率下浮10%的利率标准。具体相关利率可到工行咨询。
    　记者:这些贷款的还款方式有哪几种,怎样还款最方便?
   　 柴云凌:工行房贷归还贷款本息的方式主要有以下几种:一、贷款期限在一年以内的,可采用到期一次还本付息。二、贷款期限在一年以上的,可采取等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款就是在贷款期内,每月以相等的额度平均偿还贷款本息;等额本金还款法就是在贷款期内,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。

小贴士

申请住房贷款的必备资料

    　借款人及配偶的有效身份证件、户口册或户籍证明（住房贷款不需提供，其他贷款需为红塔区户口）、结婚证（离婚证或未婚证明）、真实有效的收入证明、个人结算账户或个人综合账户。
   　个人住房贷款
    　①个人住房按揭贷款手续由房地产开发公司代为办理。
   　 ②自然人之间交易二手房贷款还需提供如下资料：
   　 经公证机关公证的房屋买卖合同（协议）、房屋买卖的首付或全额付款发票、已过户的与借款人名称一致的产权清晰的《房屋所有权证》、《土地使用权证》(如房产未过户需要贷款，须由房地产经纪公司作阶段性担保）。